Como fazer usucapião extrajudicial no novo CPC

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Com o novo código de processo civil, foi aberta a possibilidade de realizar o procedimento de usucapião extrajudicialmente e com isso surgiram uma série de dúvidas. E entre elas, se o usucapião extrajudicial é uma nova espécie, com regras diferentes do feito por vias judiciais e até mesmo se é permitido realizar o processo sem a presença de advogado.

Antes de prosseguir, já podemos deixar claro que o interessado não poderá conduzir o processo sozinho, pois o processo exige a representação por advogado, visto a complexidade do procedimento.



 

Nesse artigo, vou descrever com cuidado os passos necessários para realizar o usucapião extrajudicial e quando esta via não será possível. Será dado mais atenção aos passos em que o advogado deverá ficar mais atento e pontos como o pagamento de emolumentos, sumário dos passos e ainda cálculo de honorários por exemplo, ficará pra um artigo futuro.

Espécies de usucapião

O primeiro passo é determinar qual a espécie de usucapião, que podem ser basicamente:

  • Ordinária (artigo 1242 do Código Civil)

“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

  • Extraordinária (artigo 1238 do Código Civil)

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

  • Especial Urbana Individual (artigo 1240 do Código Civil)

“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

  • Especial Urbana Coletiva (artigo 10, § 2º do Estatuto da Cidade)

De acordo com o Art. 10 do Estatuto da Cidade, esta espécie não pode ser objeto de usucapião extrajudicial. Tal fato pode ser visto especificamente no parágrafo segundo que afirma que esta modalidade deve ser declarada por juiz e mediante sentença que servirá de título para registro no cartório de imóveis.

  • Familiar (artigo 1240-A do Código Civil)

Dificilmente será possível o extrajudicialmente neste caso, justamente por conta da oposição do outro cônjuge. Casos consensuais existem, mas são raros. O mais comum é existir a necessidade de acionar o judiciário para prosseguir com o requerimento.

  • Especial rural (artigo 1239 do Código Civil)

“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”

Ata notarial

Reconhecida a espécie em que se enquadra o imóvel usucapiendo, o ato inaugural se dará no tabelião de notas com a elaboração de uma ata notarial de justificação de posse com a qualificação completa do requerente, incluindo as datas das alterações de seu registro civil e o regime de bens, se houver.

Nesta ata, o tabelião deverá ainda atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias (artigo 216-a, inciso I da lei 6.015/73).

Além dos requisitos necessários para a lavratura da ata notarial citados no artigo 216-a, I da lei de registros públicos, todos os outros requisitos podem ser incluídos também na ata notarial.

Apesar de não haver a obrigação, a presença de todos os documentos em um instrumento público protocolar e registrado no livro de notas como é a ata, atesta maior veracidade que o simples reconhecimento de firma por semelhança por exemplo.

E caso o processo seja indeferido no final, a entrada do processo nas vias judiciais estará muito mais robusta, e todos os documentos anexados, dotados de fé pública.

Desta forma, é interessante que o advogado solicite a inclusão dos demais requisitos em ata, sendo eles:

A planta e o memorial descritivo do imóvel assinado por profissional habilitado e com ART. Sendo necessário também a assinatura dos titulares de direitos contidos na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.

Juntar também as certidões negativas com o fim de provar de que não existe ação judicial em relação ao imóvel, em relação ao requerente e documentos que comprovem o justo título ou qualquer documento que demonstre a origem, a continuidade a natureza e o tempo de posse.

Estes documentos probatórios podem ser contratos de gaveta (instrumentos particulares) ou ainda comprovantes de pagamentos de impostos, contas de consumo, nota fiscal de serviços realizados e até mesmo o depoimento de confrontantes.

Requerimento

Após a juntada de todos os documentos, preferencialmente na ata notarial, para dar início ao processo, o advogado da parte deverá criar um requerimento instruído com a ata notarial já contendo todos os registros citados anteriormente.

Deverá ser observado necessidades específicas de cada espécie de usucapião, como obrigatoriedade de georreferenciamento para imóveis rurais entre 250 e 500 hectares com certificação pelo INCRA, formas de descrição em caso de condomínio, prova de que tornou a terra produtiva nos casos de imóveis rurais ou prova de abandono do lar pelo ex-cônjuge, entre outras.

Este requerimento será endereçado ao registrador (cartório de registro de imóveis), junto com a ata notarial e este pode ser feito também na mesma ata notarial ou em instrumento público a parte.

O registrador deverá prenotar o requerimento e verificar se todos os documentos probatórios foram apresentados e se estes permitem a verificação e confirmação da existência dos requisitos exigidos para o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Notificação

Caso não haja anuência dos proprietários e confinantes ou ainda outros titulares de direitos reais, estes deverão ser notificados, assim como as Fazendas Públicas para que se manifeste. E ainda deverá ser feito um edital em jornal para dar ciência a terceiros que terão direito a manifestação num prazo de 15 dias.

Não havendo discordância de nenhuma parte após a recepção de toda a documentação probatória e feita qualquer diligência que o registrador julgar necessário, poderá ser deferido o pedido de reconhecimento da usucapião e executado o registro de propriedade em nome do requerente.

Como já foi falado nesse artigo, caso o titular de direitos não tenha assinado o memorial e não responda a notificação do cartório em 15 dias, seu silêncio será considerado como concordância para todo os fins.

Em contrapartida, qualquer discordância, de pessoas com direitos reais, das Fazendas Públicas ou de terceiros irá suspender o processo, sendo necessário encaminhá-lo para o judiciário.

Este artigo não tem a intenção de servir como consultoria, pois é apenas exercício e material de estudo de um estudante de direito.

O autor

Willian Savio

Estudante de direito, formado em teatro e trabalha no mercado imobiliário há mais de 5 anos.

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